Làm gì khi đặt cọc mua đất nhưng bên bán không giao đất?
Hiện giờ ông A nói không bán mảnh đất đó nữa. Luật sư cho hỏi tôi phải làm thế nào? Xin cảm ơn.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An trả lời bạn như sau:
Thông tin bạn nêu không rõ là bạn mới ký hợp đồng đặt cọc hay là ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nên có thể chia ra hai trường hợp:
Trường hợp 1: Nếu bạn mới ký hợp đồng đặt cọc để mua thửa đất.
Quy định về đặt cọc trong BLDS 2015
Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Nếu trường hợp bạn đã đặt cọc mà bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp của bạn đã đặt 50% sẽ được nhận lại số tiền đặt cọc và khoản tiền phạt nếu có thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
Trường hợp 2 : Nếu hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay.
Căn cứ quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015:
Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.
Đối chiếu với Điều 117 Bộ luật này:
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 luật đất đai 2013 thì “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”
Theo đó, khi chuyển quyền sử dụng đất thì phải lập thành hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp gia đình bạn mua mảnh đất chỉ có giấy viết tay thì không tuân thủ đúng theo quy định, do đó việc chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này là không có hiệu lực pháp luật, giao dịch vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.
Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Do vậy, trong trường hợp này thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp người bán không trả, thì bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất đó nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.
Danh sách tin tức
- Làm gì khi đặt cọc mua đất nhưng bên bán không giao đất?
- Làm thế nào để tránh rủi ro khi đặt cọc mua nhà đất?
- Những điều không nên bỏ qua khi mua nhà lần đầu
- Rủi ro khó lường khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền
- Cấm văn phòng thừa phát lại lập vi bằng mua bán đất
- Bố có được sang tên quyền sử dụng đất của hộ gia đình cho con?
- Làm sổ đỏ trong thời kỳ hôn nhân có cần chữ ký của vợ không?
- Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng?
- Quy định về điều kiện bàn giao căn hộ chung cư
- Dự án nào chủ đầu tư được quyền thuê tư vấn quản lý?
Tin tức nổi bật
Dự án nổi bật

Đường Huỳnh Tấn Phát, Xã Phú Xuân, Nhà Bè, Hồ Chí Minh

17K đường số 5 , P.Tân phú Quận 7 , , Quận 7, Hồ Chí Minh

Đường Nguyễn Hữu Thọ, Xã Phước Kiển, Nhà Bè, Hồ Chí Minh

, Xã Long Hậu, Cần Giuộc, Long An

, , Nhà Bè, Hồ Chí Minh
Tin đăng nổi bật
-
Bán gấp nhà số 1 đường 30 khu An Phú Hưng, P.Tân Phong, Quận 7
-
Chính chủ bán nhà mặt tiền số 32 ( số củ 16a ) đường 14A Cư Xá Ngân Hàng, Tân thuận tây, quận 7
-
Bán nhà mặt tiền số 976 đường Huỳnh Tấn Phát , phường Tân Phú , Quận 7
-
Cần bán nhà 1 Lầu sổ hồng riêng hẻm thoáng đường Lê Văn Lương, H.Nhà bè
-
Nhà hẻm xe tải số 2279 đường Huỳnh Tấn Phát, thị trấn Phú Xuân, huyện Nhà Bè
-
Bán nhà 1 Lầu hẻm xe hơi đường Trần Xuân Soạn, P.Tân thuận tây, Quận 7
-
Bán nhà 3 lầu cực đẹp đường số 49, P.Tân quy, Quận 7
-
Bán nhà 5x21m 2 Lầu, hẻm 1886/78 đường Huỳnh Tấn Phát, xã Phú Xuân, H.Nhà bè
-
Bán nhà hẻm 903 đường Trần Xuân Soạn, P.Tân hưng, quận 7
-
Bán Biệt Thự khu Nam Long - Trần Trọng Cung, P.Tân thuận đông, Quận 7